税理士法人ティームズの会社案内・ブログ

堅い記事担当してはいますが、至ってノーマルと主張する友松です。

前回、不動産賃貸業における事業的規模とは？ において不動産所得となるか雑所得となるのかは

事業的規模が判断ポイントになると解説しました。

今回お送りするのは、

事業的規模か否かで何が変わるの？？パート１

不動産賃貸業の場合は不動産所得として課税されますが、やはり「事業的規模」なのか「事業的規模以外」なのかによって大きく７つ税の取り扱い等が変わります。そのうちの①～④についてお届けします。

① 青色申告特別控除

青色申告の１０万円控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが、６５万円控除は事業的規模の場合のみの適用となります。

[青色申告特別控除を65 万円受けるためには、複式簿記で帳簿を作る必要もありますので、市販の会計ソフト等で記帳して総勘定元帳を作成しておいて下さい]

② 青色事業専従者給与の支給

青色事業専従者給与は、「事業的規模」である場合に限って、必要経費算入が認められます。

③ 資産損失の計上

老朽化した賃貸物件を取り壊した場合、解体費用はもちろん必要経費に算入です。そして解体時点での未償却残高は資産損失として必要経費に算入しますが、ここで「事業的規模」が影響してきます。「事業的規模」に該当しない場合には、資産損失を計上して赤字を出すことはできません。「事業的規模」であれば多額の赤字を計上して、損失を３年間繰り越し、当面税金は発生しないかもしれません。この差は大きいです。

④ 小規模企業共済の加入

不動産をお持ちの資産家にとって、小規模企業共済は所得税と相続税の両面からの節税に役立つことから、非常に活用度の高い制度です。個人事業者が主な加入対象となりますが、不動産賃貸業の場合には事業的規模でなければ加入資格がありませんので注意が必要です。

今回は①～④についてお送りしましたが、同じ不動産投資でも税金計算上では全然違う！こともしばしば

次回は、では事業的規模か否かで何が変わるの？？パート２として⑤～⑦をお届けしたいと思います。

笑っていいともが終了するらしいですね！

一回もちゃんと見たことないので

なんか電話する番組、くらいしか知らない

税理士法人ティームズ中西です(･ω･)

そういえばここ一か月テレビ自体まったく見てない…笑

もう10月も後半ということでだいぶ涼しくなり

食欲も真っ盛りのころではないでしょうか。

秋の味覚といえば秋刀魚！松茸！芋！栗！そしてビール！！！！！！は年中ですか！ええ！（乱心）

そんな訳でこの前イタリアンを食べに行ったとき

秋刀魚のピザをオーダーしてみたのですが

これまたひじょーーーに美味でしたo(〃＾▽＾〃)o

今気付きましたがo(〃＾▽＾〃)o←これめっちゃ美味しいっぽい顔じゃないですか。

o(〃＾▽＾〃)o＜おなかいっぱい！　←表現力ＭＡＸ

外食してきた話題をよく書く私ですが

一人暮らしを始めてからはたまに自炊もしてます

刺激物と味の濃いものが好きなのですべてにおいて辛いです。レッツ☆生活習慣病

しかも料理するのが嫌いゆえにお米でかさまししようと

恐ろしい量の米炊いちゃうんですよね！

一食２合とか食べてしまった時には自責の念で土下座の体勢のまま床にめり込むかと！もう相撲部屋でも行こうかと！！

自炊すれば食費が下がると期待したものの

まったくそんな気配はありません

せめて食べること飲むこと以外の趣味があればこんな事には…

ぱっと思いつく趣味と言えばレシート集めしかありません

もう趣味っていうかなんというか、コメント不可能です

芸術の秋にちなんで何かおしゃれな趣味を見つけます(#｀ε´#)

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みなさん、こんにちは！

健康維持のため毎朝水浴びしていたら風邪をひいた、税理士法人ティームズ北井です。

本と末が転倒してしまってます。

さて先日、株式会社House Group様より依頼を受け、税務セミナーを２時間やらせていただきました。

今年の夏に阪南市にある阪南住宅様でセミナーをやらせていただいたところ、セミナーを受けていたHouse Groupの社長様が「ぜひウチでもセミナーをやってほしい」と依頼を頂きました。こんなに嬉しいことはありませんね。

セミナー内容は、

①不動産オーナーのための相続税の基本

②孫への教育資金の非課税贈与

です。

セミナーチラシです。

なぜかニヤついてます。

最近自分が太り気味という事実に気づきました。

みさなん、さすが不動産オーナーだけあって、相続税の知識レベルは高いなと感じました。

ただ、セミナー参加者とお話ししていつも感じることは、みなさん共通して相続税の生前対策に対する関心がイマイチ低いことです。

相続が起こる直前でやれる対策は限られています。

相続が起こってしまえばやれる対策はありません。

「まだまだ先の話やし」と、対策を先送りして得なことは何もないので、税理士に有効な手段を相談して、一日でも早く対策を行いましょう！

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みなさん、こんにちは！

やきそばＵＦＯは２分しか待てない、税理士法人ティームズ北井です。

ぺヤングよりやっぱＵＦＯです。

さて今回は、弊社お客様である北新地のお店、『鮨処 平野』さんをご紹介したいと思います。

http://tabelog.com/osaka/A2701/A270101/27003662/

雑誌「あまから手帖　10月号」の最終ページにも紹介されていた『鮨処 平野』さん、同誌の紹介文によると･･･

【大将の平野 仁さん】

･昭和２４年、北海道は函館生まれ

・函館から東京へ出て丁稚奉公を耐え抜き北新地で独立

・寿司を握る手は美白ケアでもしてそうな美しい手

・頑固一徹の職人気質は仕事にのみ注ぎ、客には柔和な笑顔の品の良い人

【女将の平野 福栄さん】

・北新地の夜の海を大将と共に泳ぎ抜く

・高い敷居を感じさせない見事な接客

・初見の客もすぐに肩の力が抜ける

あまから手帖 2013年 10月号 [雑誌]/クリエテ関西

￥780

Amazon.co.jp

私も何回か訪店して料理をいただきましたが、お寿司に対する考え方を変えざるを得ないような料理の数々で、魚が美味しいといわれる日本海側にお住まいの方も、この店には勝てないと仰られます。

弊社の顧問先様ですので、開店前に決算資料を持参して訪問し、女将さんと１時間程お話しする機会があるのですが、その知識欲に裏付けられた豊富な話題、お客様を気持ちよく食べさせる接客に対する徹底した考え方などなど、さすがは超一流！

私もいくつか接客の極意を伝授していただいたことがあり、あまりに感動したので手帳に書いてたまに見返してしまってます。

ちなみに、おまかせコースは、

・付き出し　２種

・造り　５～６種

・酢の物や焼き物

・煮物

・鯨のおばけとベーコン

・赤身ヅケ

・にぎり６カン＋巻き1/2本＋玉子　

で17,850円です。

大将の平野さん（手にも注目です。）

造り（美味しいのは確実です。）

握り＋巻き＋玉子（品があります）

もちろん、決して気軽に行けるような値段ではありませんが、ここのお寿司を知らずして過ごすのは、人生損する気がします（やや大げさ？）。

記念日や自分へのご褒美など、特別な日は是非行ってみてください。

絶対にハズしませんよ！！

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皆様こんにちは～

前回、彗星のごとく現れた堅い記事担当の友松さんとは対極の

ゆるゆる記事担当な税理士法人ティームズ中西です☆-( ^-ﾟ)v　

最近家で不思議な物音がしまくるので

幽霊でもいるのかなーと思ってます

もしいるなら手懐けて

電気消したり手が届かない物取ったりしてもらいたいですよね！

タダで居候はあきまへんえ！

さて、先週末～今週月曜にかけても三連休でしたね(*゜▽゜ノノ゛☆

月曜日は久しぶりに昼間から遊びにでかけて

ルクアで映画を観てきました。

何を観るか決めずにふらっと行って

観たのはまさかの「怪盗グルーのミニオン危機一髪」

↓これがミニオン。超斬新なヘアスタイル

はじめまして、ティームズの堅い記事担当をします事務長の友松です。

以後よろしくお願いいたします。

ではさっそく本題に・・・

近年、不動産に対する投資・サラリーマン投資家といった方々が増えています。

そんな不動産オーナーの方が頭を悩ませるであろう「確定申告」

不動産所得の確定申告における注意点等を抜粋して、お届けしたいと思います。

まず不動産所得とは

不動産貸付等により生み出される所得を言うのですが、規模によっては雑所得とされることもあるのです。

そこで今回お送りするのは

不動産賃貸業における事業的規模とは？

（１）建物貸付けの場合の事業的規模の判断（所基26-9）

＜原則・実質基準＞

社会通念上、事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定する。

＜形式基準＞いわゆる５棟１０室基準

次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

① 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であること

② 独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること

（２）土地や駐車場等の貸付けの場合の事業的規模の判定

貸地、駐車場については、明確な規定は存在しませんが、実質基準は建物と同様の考え方、形式基準は建物の場合を参考に、貸地は５件を１室、駐車場は５台を１室と判定しています。したがって、貸地だけで事業的規模を満たそうとすれば５０件必要ということになります。

（３）５棟１０室基準を満たさないと事業的規模とはならないのか？

実務的には「５棟１０室基準」で判定することが多いのは、既述のとおりです。この基準を満たしていれば、よほどのことがない限り事業的規模を否定されることは無いと考えて問題無いです。

では「５棟１０室基準」を満たしていない場合、基準に満たないからと言って、断定的に事業的規模が否定されるわけではありません。

この場合は、実質基準の考え方に立ち戻り、事業的規模に該当する余地がないかを検討します。

裁決事例によれば、事業的規模の判定は①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の経歴・社会的地位・生活状況などを総合的に加味して判断すべきであるとしています。

ずらずらと堅いことを書きましたが、5棟10室基準というのがポイントになるということです。

次回は、では事業的規模か否かで何が変わるの？？についてお届けしたいと思います。

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最近の趣味は一点を見つめること！

税理士法人ティームズの中西です。

昨日は久しぶりに会う友達とご飯に行ってきましたヽ(゜▽、゜)ノ

南森町のコーヨーの隣のビルにある

スペイン居酒屋バルセロナへ～

スペイン料理はパエリアしか知らぬ中西氏

税理士試験の問題の注意事項を読むときの５倍の集中力で

前菜メニューを熟読するの図↓

このグラスはスペインの生ビールなのですが

ひじょーーーにおいしかったです！

ワインの様にゆっくり味わうのが良いらしいです。イッキ、ダメ。ゼッタイ。

みなさん、こんにちは！

朝は必ずご飯と卵を食べる、税理士法人ティームズ北井です。

パンは年に１回程度しか食べません。

さて、10月から口座開設の受付が始まった、日本版少額投資非課税制度（ＮＩＳＡ）。

Nippon　Individual　Savings　Account　の略だそう。　個人の普通預金口座という意味ですが、ちょっと覚えられませんね。

一般家庭の安定的な資産形成に資するというのがこの制度の狙いですが、株式の売却益などへの税の軽減が今年（2013年）で終わることへの配慮も当然あります。

ＮＩＳＡのメリットは、毎年100万円までも投資については５年間、売却益や配当金、投資信託の分配金に税金がかからないことがあげられます。これらにかかる税率は、2014年からは復興特別所得税を含めると20.315％なので、非課税の恩恵は確かに大きいですよね。

では、ＮＩＳＡとは具体的にどんな制度でしょう。

【利用できる人】

20歳以上の国内居住者

【利用する口座】

ＮＩＳＡの専用口座

【投資できる期間は】

2014年から2023年までの10年間

【投資できる金額】

毎年100万円が上限。ただし、使い残した枠は翌年には繰り越せません。

【非課税になるのは】

売却益、配当、分配金。ただし、特定口座などとの損益通算は出来ないので、損失が出た場合には非課税メリットはありません。

ＮＩＳＡは、来年から10年間の時限的な措置ですが、若者など20～30年の長期的な視点で企業を見る余裕がある人たちに投資を促すのなら、制度の恒久化を検討すべきという批判があるのも事実です。

来年以降、政府が実際にＮＩＳＡを利用し始めた個人の声を聴き、制度の改善に努めるべきでしょう。

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