令和7年相続税路線価が発表！あなたの相続税はどうなる？

#相続税

税理士

藤井拓哉

2025.07.08

　2025年7月1日、国税庁より令和7年分の相続税路線価が発表されました。毎年この時期に発表される路線価は、相続税や贈与税を計算する上で、土地の評価額の基準となる非常に重要な指標です。

今回の発表では、全国平均で前年比約2.7%の上昇となり、4年連続の上昇を記録しました。

「自分の土地の評価額はどうなるんだろう？」「相続税は上がるの？」と不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。本記事では、税理士の視点から、令和7年路線価の概要と具体的な内容、そして今後の相続税対策にどう活かすべきかを詳しく解説します。

1. 相続税路線価の基本をおさらい

まず、路線価とは何か、なぜ重要なのかを簡単におさらいしましょう。

路線価とは？ 　

道路に面した宅地の1平方メートルあたりの評価額を、国税庁が定めたものです。毎年1月1日時点の価格を評価し、7月初旬に発表されます。

何に使われる？

相続税や贈与税を計算する際の土地の評価額の基準となります。市街地の大部分の地域に設定されており、路線価が定められていない地域（倍率地域）では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価します。

なぜ重要？

土地は相続財産の中でも大きな割合を占めることが多く、路線価の変動が直接的に相続税額に影響を与えるため、相続対策においては非常に重要な情報となります。

2. 【速報】令和7年路線価の動向と特徴

今回の発表された令和7年路線価の具体的な内容を見ていきましょう。

全国平均で約2.7%上昇！ 4年連続　

全国約31万3,000地点の標準宅地について調査され、全国平均で前年比2.7%の上昇となりました。これは、現在の算出方法となった2010年以降で最大の伸び率を記録しており、不動産市場の活況を反映していると言えるでしょう。

東京都：全国で最も高い上昇率を記録。銀座中央通りは40年連続で全国最高路線価を記録し、48,080,000円/㎡（前年比+8.7%）に到達しました。

大阪府：大阪府の令和7年分の路線価は上昇傾向を示し、最高価格地点は大阪市北区角田町御堂筋で、全国2位の20,880,000円/㎡となりました。

上昇の背景にある要因

景気回復とインフレ：経済活動の回復や物価上昇が不動産価格を押し上げています。

再開発の進展：都市部における大規模な再開発プロジェクトが地価を牽引しています。

訪日外国人観光客（インバウンド）需要の回復：観光地の商業地などで、店舗需要や宿泊施設の開発が活発化しています。

低金利政策の継続（一部修正あり）: 依然として低水準の金利が不動産投資を後押ししています。

一部地域での下落も 一方で、全国47都道府県のうち、12県では下落傾向が続いています。特に、新潟県、山梨県、奈良県、高知県では下落幅が拡大しました。また、能登半島地震の影響を受けた石川県輪島市朝市通りでは、16.7%のマイナスと大きな下落を記録しており、地域ごとの格差がより鮮明になっています。

3. 路線価上昇！相続税への影響と今すぐできる対策

路線価の上昇は、お持ちの土地の相続税評価額が上がることを意味し、結果として相続税の負担が増える可能性があります。しかし、慌てる必要はありません。適切な対策を行うことで、納税額を抑えることが可能です。

(1) まずはご自身の土地の路線価を確認しましょう

国税庁のウェブサイト「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から、ご自身の土地の路線価を無料で確認できます。

確認方法

国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」にアクセス。
調べたい土地の都道府県を選択。
「路線価図」を選択し、市区町村、町名・大字を指定。
ページ番号を選択し、該当する道路に付された路線価を確認。

(2) 土地評価のプロフェッショナル、税理士の活用

路線価はあくまでも「道路」に付された価格であり、個々の土地の形状や利用状況（不整形地、がけ地、私道負担、セットバック要する土地など）によっては、路線価から減額できる要素が多数存在します。

評価減のポイント

地積規模の大きな宅地の評価：一定の面積以上の広い土地は、開発を前提とした評価減が適用される可能性があります。

不整形地補正：いびつな形をした土地は、利用価値が低いとみなされ評価額が下がります。

奥行価格補正、間口狭小補正：土地の奥行きや間口が不十分な場合も評価減の対象となります。

がけ地、傾斜地：利用に制約がある土地は評価が下がります。これらの評価減を適用するには専門的な知識と経験が必要です。相続税に強い税理士であれば、これらの複雑な評価減を適切に適用し、納税額を適正に抑えることができます。

(3) 相続税対策、この機会に見直しを！

路線価上昇は、相続対策を見直す良い機会です。

小規模宅地等の特例の活用: 自宅の敷地や事業用宅地など、一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大80%減額できる強力な特例です。適用要件を改めて確認しましょう。

生前贈与の検討: 路線価が上昇している場合、将来的な相続税負担が増える可能性があるため、元気なうちに計画的な生前贈与を検討することも有効です。2024年の税制改正で「相続時精算課税制度の使い勝手向上」や「暦年贈与の加算期間延長」など、制度が変わっていますので、最新情報を踏まえた対策が必要です。

不動産の組み換えや賃貸物件の建築: 土地の評価額を下げるために、賃貸用不動産を建築することで「貸家建付地」として評価減を受ける方法や、収益性の低い不動産を売却し、他の資産に組み替えることも選択肢となります。

4. まとめ：路線価は「知る」から「活かす」時代へ

令和7年路線価の発表は、今後の相続税対策を考える上で非常に重要な情報です。路線価の上昇は、一部の地域で相続税負担が増加する可能性を示唆していますが、適切な知識と対策があれば、税負担を適正に抑えることは十分可能です。

「自分の土地はどれくらい上がるんだろう？」「どんな対策をすればいいのかわからない…」といったご不安があれば、ぜひ専門家である税理士にご相談ください。当事務所では、最新の路線価情報に基づいた土地評価の診断から、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な相続税対策のご提案まで、きめ細やかにサポートいたします。

大切なご家族に、より良い形で財産を引き継ぐために、今すぐ対策を始めましょう。