中古不動産による節税と会計検査院の指摘

カメラを向けられると緊張でうまく笑顔が作れない税理士法人ティームズ友松です。

近頃の子は、イケてる角度なるものを把握しているそうです。みんな芸能人みたいですね。

 

 

税に携わる仕事をしていますと、あの手この手の節税スキームも貪欲に勉強していきたいものです。

一例として中古不動産を利用した節税スキームをご紹介します。

 

<中古不動産を利用した節税スキームの概要>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

現行の所得税法上、不動産所得や譲渡所得の違いを利用して節税することが可能です。

不動産所得の計算では、その賃貸収入から必要経費を控除した金額が所得となります。

必要経費の中には減価償却費が含まれます。

 

例えば木造の共同住宅であれば新築の場合22年で減価償却されますが、築20年の中古物件の場合6年で減価償却が可能です。

その結果、必要経費が収入を上回ることで、不動産所得はマイナスになります。

不動産所得は総合課税の範疇となっており、事業所得や給与所得と合算され所得税が計算されます。

日本は累進課税となっており、所得が高いと税率が高くなります。

最高税率は45.945%、住民税も含めると55.945%にも、のぼります。(強烈ですね)

 

よって大きく不動産所得でマイナスを出すことで多額の節税ができるわけです。

 

 

 

そして減価償却を十分にした後、売却することで今度は譲渡所得が発生します。

不動産の譲渡所得は上記の総合課税とは異なり、分離課税として税計算されます。

長期譲渡所得(5年超の保有)であれば、20.315%の納税で済むわけです。

 

そうして、最高約35%の節税を図れるわけです。合法的に・・・

(勿論、物件の購入時・売却時の不動産相場による損益やリスクは無視した単純計算となりますが)

 

日本の場合は、築20年も経過していれば、建物の価値は大きく低下すると言われていますが、 一転、海外に目を向けると十分価値ある建物が存在し、市場も安定しているという触れ込みはよく見かけます。

おそらく日本よりも地震などのリスクが少ないからでしょうが、海外中古不動産が人気のわけです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

興味深い資料として会計検査院による指摘事項をご紹介します。

<会計検査院の所見>

国外に所在する中古建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していないおそれがあると認められる。

 

こんな所見を国外に限ってなぜ出したのか・・・ これには恐らく、海外不動産の耐用年数を本当に変えたいという思いもあるのでしょうが、実際は違うのではないかと考えます。

物件取得時、日本国内に居住する人が海外へ移住することで売却するときには非居住者となります。

そうして、日本で所得税を節税したうえに売却時の20.315%すら納めない輩が続出しているのを何とかしたいのでしょう。

苦肉の策でしょうが・・・

 

 

日本には、超富裕層の節税を食い止めるのではなく、富裕層の海外流出をもっと違うアプローチで食い止めていただきたいものですね。

以上、よくある節税スキームと会計検査院による問題提起をご紹介しました。

 

 

 

 

 

 

 

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法人の貸付金利息

ミナミの帝王などの影響か、「ちょっと100円貸して」「利息はトイチやでー」
などと、友人とふざけていた思い出がよぎった税理士法人ティームズ 友松です。

10日で1割の利息だからトイチ

wikipediaよりトイチの複利計算を抜粋しました。
100万円を借りていると10日目に10万円の利子が発生する。
このまま返済を行わずに20日目になると、前回の10万円の利子にトイチの利子がさらについて121万円になる。
30日目には利子に利子がついて133万1000円になる。

なんとも恐ろしいものですね。トサンやトゴなどというものも・・・・

 

さて、トイチとは言いませんが、法人がお金を貸した場合には、適正な利息計上が必要となります

今回は法人の貸付金利息をご紹介させていただきます。

 

どうして?

家族経営の会社の場合など、自分の会社のお金を自分が使ってなんで利息が要るんだ!という感覚に陥りがちです。

しかし法人とは利益を得ることを目的に活動しており、すべての行為は営利活動と捉えるわけです。

その相手が代表者自身であっても法人がお金を貸すということは、利息で儲ける前提の行為だと考えられるわけです。

 

受け取るべき利息

所得税基本通達36-49に利息相当額が規定されています。

借りたお金を貸した場合には、調達金利

その他の場合は利子税と同じ特例基準割合による利率となります。

<参考>特例基準割合による利率

平成27年から28年中に貸付けを行ったもの・・・・・・1.8%

平成29年中に貸付けを行ったもの・・・・・・・・・・・・・1.7%

 

 

受け取っていない場合など

実務的には、実質的に貸付金であるのに、帳簿上は現金の残高となっているようなケース(潜在的貸付金)が散見されます。

この場合、税務調査が入って「役員に対する貸付金」と認識されることがあります。

もちろんそれだけに留まらず、貸付金利息の課税がされます。
仕訳でいうと

役員賞与○○円 / 受取利息 ○○円 となります。

役員賞与は税務上の経費にならず、受取利息分の法人税が課税されます。

また、税務上の経費にはならない役員賞与に対して所得税の課税もされます。

いわゆるダブルパンチというものです。避けるべき事態ですね。

 

まとめ

そもそも貸付金が生じないように法人と個人の財布は別々の意識を持ちましょう。

貸付金が生じたら早期の解消に努めましょう。

また貸付金は、金融機関の融資時マイナス査定として大きく響きます。

 

 

 

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配偶者控除の改正

毎朝見る週間天気予報が半分雨の予報・・・梅雨真っ只中ですね。

先日ゴルフの際に、松山英樹プロを意識してOAKLEYのサングラスを帽子の上にかけたのを忘れて、落として踏んづけてしまうという失態をおかした税理士法人ティームズ友松です。
ショック冷めやらぬ日々です。かなり凹んでいます。

 

 

 

 

 

 

平成29年度税制改正の中にある「配偶者控除の改正」について概要をお伝えします。

新聞各紙でも取り上げられているので、ご存じの方も多いかと思います。
所得税の改正としては非常にややこしくなっております。
俗にいう103万円の壁というものを大幅に引き上げ150万円の壁としました。
(例として、夫が稼ぎ手で、妻がパートをしている設定としております。)

従前は妻が受ける給与が年103万円以下の場合「配偶者控除」として38万円の控除が受けられ、103万円を超え141万円までの場合「配偶者特別控除」として0円~38万円の控除が受けられました。

改正後(平成30年以降)については、妻が受ける給与が150万円までは「配偶者控除等」38万円の控除が受けられ、150万円を超え201万円までの場合「配偶者特別控除」として0円~38万円が受けられることとなりました。
しかし、妻の受ける給与だけでなく、所得控除を受けようとする夫の所得により制限も追加されました。
つまり夫の稼ぎが多い人は配偶者控除・配偶者特別控除を受けられなくなりました。
以下、表にまとめてみました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これにより、妻が社会で活躍しやすくなったとする改正のようです。

たしかに妻の年収150万円までならば、夫が高所得者でない限り従前と変わらぬ38万円控除を受けられるようになりました。

しかし、上記は所得税における改正のみであり妻個人の社会保険加入が必須となる106万円・130万円の壁というものがいまだ存在しますし、政府が打ち出す「働き方改革」は、まだまだ途上であると言えます。

 

最後に配偶者控除改正のまとめ
マイナス要素
夫が高収入(1120万円超)で専業主婦・共働きの家庭は増税となる。

 

昔コマーシャルでは「亭主元気で留守が良い」と言われていましたが、今は全く違った時代です。
夫婦のあり方だけでなく税制も時代とともに変化していくのですね。

 

 

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期前広域申告センター・申告書作成会場とは!

皆さんこんにちは!

最近アイリッシュウィスキーにはまりつつある税理士法人ティームズの中西です(*´ `*)

 

ジェムソンをソーダ割やアイリッシュコーヒーにして飲むのが日課なんですが

自分で作るとなかなかおいしく作れないのが難点…

バーテンダーの方の技術はすごいんだなあと思います。

 

 

さて

2月を目前とし、いよいよ確定申告シーズン。私たち税理士業界の最繁忙期です。

 

このブログをご覧の方にも「確定申告」と聞いてもうそんな時期か!と感じたり

めんどくさいな~なんて思っている方もいらっしゃるのではないのでしょうか。

 

 

すでに税理士が付いているという方はおまかせすればOKですが

自分で確定申告書を作られる方もたくさんいらっしゃいます。

 

税理士会ではそんな自力で頑張る方向けに「期前広域申告センター」や「申告書作成会場」を設置して

無料で納税者の方々の相談・質問にお答えしています。

 

「期前広域申告センター」は2/2(木)~2/15(水)まで

「申告書作成会場」は2/16(木)~3/15(水)まで開かれています。

※お住まいの地域の会場・開催時間は国税庁HPや税務署へのお問い合わせ等でご確認下さい。

 

中西は2/8(水)の梅田スカイビル会場にいます(^O^)/9時半~15時まで受付です

 

 

そこでは税務署の職員・税理士が待機し、

確定申告をされる方の書類整理や申告書作成をサポートします。

 

 

ただ、多数の納税者にご来場いただくためお受けできる相談内容に様々な制限があります。

 

事業所得者・不動産所得者・雑所得者の方で所得が300万円を超えるような方や

消費税の課税売上高が3000万円を超える方は対象外だったり…

比較的規模の大きい事業を営んでいらっしゃる方は対象外となってしまいます。

 

相談時間が30分を超えるような複雑な事案や

株式などの譲渡所得に関するご相談や贈与税のご相談もお受けできません。

 

 

このような制限があるので対象者は少し絞られてしまいますが

給与所得者で医療費控除や住宅ローン控除を受けたい方や

年の中途で退職されて税金の還付を受けられそうな方、

給与と年金の合算をしたい方などはぴったりだと思います♪

 

申告書はもう自分で作れたけど、合ってるか確認して欲しいという方ももちろんお受けできます。

 

また、規模の大きさや相談の複雑さにより会場で対応できなかった方へ

税理士・税理士法人の紹介も行っています。

 

 

 

申告期限間近はどうしても込み合いますので、お早目のご来場がオススメです!

 

すべての納税者の方に正しい申告・適切な納税を行って頂けるよう

私も会場従事税理士としてがんばります(^^)

 

 

 

 

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新年度開始!! なのに退職金について

つい先日、スマホを機種変更したのですが、電話帳データの移行時に一部消失してしまった税理士法人ティームズの友松です。

日ごろのバックアップ・同期は大事ですね・・・。

20160401_143444

 

 

 

 

 

当社エントランスも春を意識した小物類がお目見え

 

 

新年度のブログもわたしの担当は税金の話題でお送りしたいと思います。

わがティームズでも新メンバーを迎え、新鮮な気持ちで業務に勤しんで参ります!

 

なのに・・・この題材(笑)・・・

 

法人様への節税提案の一つとしてありますのが「退職金」です。

退職金の支給金額はさておき、退職金は税金が安い!!と申しますが何がどう安いのかお伝えします。

 

①退職所得控除は天井知らず!!

退職金には特有の退職所得控除額というものがあります。

勤続年数が増えれば増えるだけ控除額も増えていきます。

一般的な退職の場合1年当たり40万円、21年目からは1年当たり70万円の控除額となります。

 

例:勤続30年の場合 (20年×40万円)+(10年×70万円)=1,500万円

大きな控除額ですね。マックス設定が無いのも特徴的です。

 

②課税されるのは半分だけ!!(注:例外有り)

支給される退職金から①の控除額を差し引いた後、さらに!!2分の1!!したものが税金対象となります。

 

③分離課税!!

通常、個人の所得税は給与所得や事業所得、年金の雑所得などなど諸々が合算され累進課税により税金計算されます。

しかし退職所得は分離課税の対象となっており、単独別枠での累進課税による税金計算となります。

 

例1:勤続30年 退職金額30,000,000円とした場合 所得税・住民税合わせて1,861,869円となります。

支給退職金に対する実質税率は6.2%ほど、驚愕の低さですね。

例2:勤続30年 退職金額100,000,000円とした場合 所得税・住民税合わせて18,879,909円となり実質18.88%、累進課税により高くなっているものの相当な魅力ですね。

 

一般的には退職金は老後資金となること等を考慮された制度ですので、以上のとおり退職金は税制面で優遇されております。

 

 

創業何十年、そろそろ次代へバトンタッチして元気なうちに遊ぶで~!・・・そういった場合には是非活用しておきたい制度ですね。

 

 

 

 

 

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領収書の疑問

お陰様で当社も絶賛確定申告の繁忙期に突入しておりますなか、息子がインフルエンザB型と判明し恐れをなしている税理士法人ティームズ友松です。

 

 

週末には私個人の毎年恒例行事となっています「大阪オートメッセ」へ行ってまいりました。

様々なカスタムカーや新発表の車、近年はB級グルメも出店されているイベントで、今年は友人の出展車が4台と見所も多く、非常に楽しませていただきました。

キャンギャル・コンパニオン鑑賞がメインではございませんのであしからず・・・

 

 

 

さて、今回は確定申告だけに限らずお客様にいただくご質問で「領収書」に関するものにお答えしたいと思います。

 

①取引先から受け取った領収書に印紙貼ってないけどいいの?

②領収書じゃなくてレシートでもいいの?

③領収書が無い経費はどう処理したらいいの?

 

まずはについてお答えしましょう!

今なら記載金額5万円以上であれば収入印紙の貼付が必要です。

収入印紙が貼ってないことをもって領収書が無効になるわけでもありません。

むしろ印紙税を納める義務があるのは発行者ですから、優しく教えて差し上げたらいかがでしょうか?(笑)

 

次にです。

今まで突っ込んでしっかり調べることをしませんでしたが、領収書について調べてみました。

法人税や所得税にも帳簿書類の保存規定があります。

「帳簿」には、例えば総勘定元帳、仕訳帳、現金出納帳、売掛金元帳、買掛金元帳、固定資産台帳、売上帳、仕入帳などがあり、また、「書類」には、例えば棚卸表、貸借対照表、損益計算書、注文書、契約書、領収書などがあります。

領収書出てきましたね。

続いて消費税法では仕入税額控除の関係で規定がありました。

消費税法第30条第9項 + 消費税法施行令第49条4 (だいぶ割愛しています)

請求書等とは、次に掲げる書類をいう。

一 請求書、納品書その他これらに類する書類で次に掲げる事項(当該課税資産の譲渡等が小売業、飲食店業、写真業及び旅行業、一般乗用旅客自動車運送事業、駐車場業に係るものである場合には、イからニまでに掲げる事項)が記載されているもの

イ 書類の作成者の氏名又は名称

ロ 課税資産の譲渡等を行つた年月日

ハ 課税資産の譲渡等に係る資産又は役務の内容

ニ 課税資産の譲渡等の対価の額

ホ 書類の交付を受ける当該事業者の氏名又は名称

 

ではレシートについて考えてみましょう。

レシートをもらう場合を想定すると、ほぼ飲食店や小売店、そしてタクシーだと思われます。

ということは、上記のイ~ニの事項が記載されていればクリアです。

私の手元にあるコンビニやタクシーのレシートを見てみます(笑)

事業者名・年月日・商品名・金額 みごと条件クリアしています。

よってレシートでいいの?の質問については完全にYESと言えますね。

むしろ領収書に但し書きが無く、上記のハである請求内容が保存されていない場合が多いです。

但し書きや請求書は大事ですよ!!

 

さて次は領収書が無い経費はどうしたらいいの? についてですが、そういう経費を考えた場合、取引先への祝い金であるとか、お香典、はたまた謝礼金なわけです。

ですから、消費税の仕入税額控除はそもそも考える必要も有りません。

よって支払いを証明する書類を保存しておけば税務調査にも対応できますので、 市販の出金伝票や以下の事項を満たしたフォームをワードやエクセルで社内文書として作成し保存してください。

1.支払先

2.支払いした日付

3.支払金額

4.支払内容

精算者の名前や確認者の印を押しておくと更にGOODでしょう。

 

今日のまとめ

領収書の印紙は貼ってなくても有効。

レシートでOK。

小売店や飲食店等は宛名が無くてもOK。

領収書が無い経費については、出金伝票等を保存しておく。

 

ご質問に対し「OKで~す!」 「出金伝票でOKで~す!」って軽くお答えしてますが、深~~い思慮があると思っていただけると助かります 😳 

 

 

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共有物分割

今年の目標の一つに「迅速対応!」を掲げたにもかかわらず、繁忙期を前に挫けてしまいそうな税理士法人ティームズ 友松です。(挫けそうなだけで挫けませんよ!・・・きっと)
みなさま「共有物分割」ご存知でしょうか?

 

過去の相続等の事情により、不動産が共有持分となっているケースがあります。

親子やご兄弟で仲良く共有。

いい形ではあるのですが、世代交代は必ず起こります。

 

例えばある土地をご兄弟で1/2ずつ共有している場合で、一方が売りたい場合や、一方に相続が起こり、2世代間での共有となってしまい意思疎通がうまく量れない・・・などのケースが生じることとなります。

 

こういう時「共有物分割」が行なえます。

 

下の図のような感じです

 

 

 

 

 

 

エクセルで作った渾身の図です! 😳

半分ずつに分割できたので、めでたしめでたし。

 

では共有物分割の税の取り扱いはどうなるか??を考えてみましょう。

所得税基本通達33-1の6で次のとおり規定されております。

(共有地の分割)

個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があったときには、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う。

 

安心してください。    かかりませんよ。

 

でもちょっとまって下さい。

こんな場合はどうでしょう。

 

 

 

 

 

 

不公平ですよね?

 

面積は同じでも、兄Aは一方しか路線に面していない土地100㎡、弟Bは二方路線に面した土地100㎡となり、時価(評価)では明らかに弟Bが得をします。

このような分割はAからBへの贈与があったものとみなされ、Bに贈与税が課税されることとなります。

 

贈与税を回避するには、どうするのか?!

単純な面積分割ではなく、時価比率による分割をすれば解決できます!!

 

 

このように共有物分割にはいろいろなパターンが考えられることから、専門家へ相談されることをおすすめします。(ぜひ当社へご相談ください 🙂 )

 

 

 

 

 

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相続税の取得費加算

先日のゴルフで、タマゴを潰さないような柔らかいグリップを心掛けてみたところ、奇跡的に飛距離が伸びた気がした税理士法人ティームズ 友松です。

(更なるOB街道にいざなわれスコアが伴わないのは言うまでもありません)

 

今回のブログは 前半:マジメ 後半:愚痴(個人的な見解によるものです)で構成されておりますので、ご注意ください。

 
相続した不動産・有価証券・ゴルフ会員権などを相続開始後3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算上取得費に加算することが出来ます。

譲渡収入-(取得費+譲渡費用+取得費加算分)=譲渡所得

となるわけです。

この特例も、昨年お伝えしたとおり平成27年以降発生した相続の場合には取得費加算額が縮小されてしまいました。

相続で引き継いだ土地を譲渡した時の特例の改正

 

<改正の概要>

改正前:相続によって取得した土地等の全部の土地等に対応する相続税額が加算できた。

改正後:相続によって取得した土地等のうち譲渡した土地等に対応する相続税額しか加算できない。

 
先日当社にて相続税申告をした案件においては、平成26年12月の相続開始であった為、滑り込みセーフで相続税改正前の基礎控除・税率適用、相続税納税資金を考慮した譲渡や分割を行なうことで改正前の取得費加算をマックス適用することが出来ました。

今後は、上記の改正を踏まえ、相続が発生する前段階での譲渡も視野に入れた相続対策が必要となります。

 

ここからは愚痴コーナーとなります。

消費税の軽減税率を巡ったニュースも現在、マイナンバーやノーベル賞のニュースに埋もれている感は否めませんが、すごく気になります。

「インボイス」の導入を見送り、より簡素な方式の検討を急ぐとのことです。

あるニュースによると、自民党の谷垣幹事長は「麻生副総理兼財務大臣は軽減税率は面倒くさいと言ったが、『面倒くさいはいけない、煩雑だと言いなさい』と注意した」らしいですが、

 

正直・・・・・

 

 

 

 

面倒くさい・・・・です(笑)

 

 

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必要経費

最近は持ち前のミーハー感覚でスポーツといえばテニス観戦!

ゴルフの国内ツアーに松山選手が出ないと聞き残念でなりませんが、海外ツアーでの活躍を楽しみにしている税理士法人ティームズ 友松です。

 

所得税の確定申告時期 真っ盛りです。

 

確定申告と言えば、個人事業主の皆さまも所得税の必要経費に頭を悩ませることが多々あることと思います。

 

条文で確認しますと
所得税法第37条(必要経費)
その年分の不動産所得の金額、事業所得の金額又は雑所得の金額の計算上必要経費に算入すべき金額は、別段の定めがあるものを除き、これらの所得の総収入金額に係る売上原価その他当該総収入金額を得るため直接に要した費用の額及びその年における販売費、一般管理費その他これらの所得を生ずべき業務について生じた費用の額とする。

と規定されており、【必要経費はまず(収入を得るために)「直接に要した費用」が必要経費になる】というわけです。

 

では営業活動の一環で、見込み客と共にした飲食代は交際費(必要経費)になるのでしょうか?

売上に結びついているならば必要経費になりますが、残念ながら売上に結びつかなかった場合は・・・・と頭を悩ませつつ日々処理に勤しんでおります(笑)

 

条文や過去の判例を見ましても必要経費に関する争いは多々有ります。

法人とは違い個人事業主は支出したものが、業務上のものなのかどうかが、はっきりしない場合が多いと思います。

家事関連費なのではないか?

税務調査において調査官にそう指摘された場合に、立証責任の大半は納税者側にあります。

家事費と認定されないためには、きちんと立証できるよう努めなければなりません。

日々の整理が大事ですね。

 

 

 

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  • 2015年2月5日

師走入り

前回、ブログで風邪を引かないと書いた途端に、極寒のゴルフですぐさま風邪を引いてしまった税理士法人ティームズの友松です。

いよいよ12月になりました。

この時期になりますと毎年のことですが、年末調整の確認や必要書類をお預かりする事も増えてまいります。

この作業をしていて思う、矛盾点(私見ですよ)なんかを愚痴のように紹介します。

 

<配偶者控除・配偶者特別控除>

1/1~12/31までの配偶者の収入から所得を見積もらないといけない点

まだ年末になっていないのに年間の収入を聞かれるわけですから無理があります。

年末に気まぐれで「餅代にでもしてくれ」と男前な社長から寸志をGET!しようものなら、

その配偶者は年末調整を再調整する必要があるわけです。

 

 

その他所得控除でも疑問がいっぱい。

景気対策の意味合いもあるのでしょうが、一度作った控除はなかなか無くなりません。

増税になるから廃止反対が多いんですね。

<生命保険料等控除>

貯蓄の奨励等のための政策的措置で開始したそうですが、これいります??

 

<寡婦(寡夫)・特別の寡婦控除>

ご存じない方もいらっしゃると思いますが、配偶者と死別・離別した方を対象に、一定の要件のもとで受けられる控除なのですが、確認に困ることもあります。

扶養されるお子さんが記載されているのに、配偶者有無の欄には無しとなっている場合や、

女性の受給者の場合なら、既婚歴があれば寡婦の可能性が有りますので、会社の方に確認連絡することもしばしば・・・

プライベートなことを何なの?この人って思われたり、もしかしてわたしのこと狙ってるの?とか勘ぐられたりする可能性は有ります(笑)

さらに旦那と死別・離別したお子さんのいらっしゃるシングルマザーは控除が受けられますが、同じようにお子さんのいらっしゃる未婚のシングルマザーは控除が受けられないというのも相当おかしな制度だと思います。

色々と書いてまいりましたが、これからの年末調整・確定申告時に、上記のようなプライベートに踏み込んだ失礼な確認質問をさせていただくことも有りますが、その際には、あまり怪しまないで下さいませ(泣)

よろしくお願いします。

 

 

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  • 2014年12月4日

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