相続税対策として不動産を活用する方法は、今も一定の有効性があります。しかし、2026年の税制改正大綱では『相続税評価の適正化』が明確に打ち出されており、不動産を使った節税はこれまで以上に慎重な判断が必要になっています。
本記事では、2026年税制改正大綱の内容を踏まえ、不動産オーナーが実際に陥りやすい『相続税対策の失敗例』を、税理士の実務視点で解説します。
2026年税制改正大綱のポイント（不動産関連）
・相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産について、従来の路線価評価ではなく、実勢価格に近い評価を行う方向性が示されています。
・不動産小口化商品についても、形式的な評価減を認めず、取得価額等を基準とした評価の見直しが検討されています。
これらは、相続直前対策や評価差を利用した節税を抑制する目的があります。
失敗例① 相続直前の不動産購入
相続税を下げる目的で、相続直前に賃貸不動産を購入するケースです。2026年改正では、取得時期が相続開始前5年以内である場合、評価否認のリスクが高まります。結果として、想定より相続税が増える可能性があります。
失敗例② 赤字の賃貸不動産を建築
借入をして賃貸不動産を建てたものの、空室や修繕費により赤字となり、相続後の納税資金が不足するケースです。税額は下がっても、現金不足により不利な売却を迫られることがあります。
失敗例③ タワーマンション節税の過信
タワーマンションの評価差を利用した節税は、すでに評価見直しが進んでおり、2026年以降は効果が限定的です。短期保有や高額物件は税務調査の対象になりやすくなっています。
失敗例④ 不動産小口化商品への依存
小口化商品は、相続税評価が下がると考えられてきましたが、改正大綱では実態重視の評価が示されています。取得価額と評価額の乖離が大きい場合、否認リスクがあります。
失敗例⑤ 共有不動産による分割不能
評価減を狙って共有名義にした結果、遺産分割がまとまらず、小規模宅地等の特例が使えずに税額が増えるケースです。
失敗例⑥ 借入金ありきの相続対策
借入を増やせば相続税が下がるという考え方は危険です。返済能力や相続後の負担を考慮しないと、実質的な損失になります。
失敗例⑦ 一次相続のみを見た対策
一次相続の税額だけを抑えた結果、二次相続で大きな税負担が生じるケースです。相続対策は必ず二次相続まで含めて検討する必要があります。
まとめ
2026年税制改正大綱を踏まえると、不動産を使った相続税対策は『評価を下げること』だけを目的にすると失敗しやすくなります。
保有目的、収益性、分割、納税資金まで含めた総合的な設計が、これからの相続対策には不可欠です。
気になる点があれば、お気軽にご相談ください。
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