相続税や贈与税の計算において、避けて通れないのが「土地評価」です。土地の価値は一見明確なようでいて、実はその評価方法により金額が大きく変わることもあります。今回は、土地評価の基本と注意点についてわかりやすく解説します。
土地評価とは？相続税や贈与税に直結する重要な概念
相続や贈与が発生したとき、土地を含む財産は「時価」に基づいて評価されます。ここでの時価とは、不動産屋が提示する売買価格とは異なり、国税庁が定める「財産評価基本通達」に従って計算された評価額を指します。この評価額が高ければ相続税や贈与税も高くなるため、正確かつ適正な評価が非常に重要です。
評価方法は一つじゃない？路線価と倍率方式の違い
土地評価には主に2つの方法があります。
1つ目は「路線価方式」。市街地や宅地が多い地域で使われ、国税庁が毎年公表する路線価（道路に面する土地1㎡あたりの評価額）に基づき、土地の形状や利用状況を加味して評価します。
2つ目は「倍率方式」。路線価が設定されていない地域で使われ、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価します。
どちらの方式を使うかで評価額が大きく異なるケースもあるため、所在地ごとの評価方法を把握しておくことが大切です。
土地評価額を適正に下げるためのポイント
土地評価はあくまで客観的な基準に基づくものですが、正しい手順を踏むことで過大な課税を防ぐことが可能です。
例えば、以下のような点がポイントになります。
・地形が不整形な土地は「不整形地補正率」が適用され、評価が下がることがあります。
・奥行が長すぎる土地には「奥行価格補正率」。
・借地権や貸家建付地の評価では、権利関係によって評価額が下がる場合があります。
また、広大地評価の特例（現在は地積規模の大きな宅地の評価）など、条件に合えば大幅な減額が可能な制度もあるため、専門家の判断が不可欠です。
まとめ
土地評価は、相続税・贈与税の負担を大きく左右する非常に重要な要素です。評価方法を誤ると、過大な納税につながるおそれもあるため、専門知識に基づいた正確な評価が求められます。土地を相続・贈与する際には、必ず税理士などの専門家に相談し、最適な評価方法を検討しましょう。
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