確定申告応援ブログ①

#不動産所得

はじめまして、ティームズの堅い記事担当をします事務長の友松です。

以後よろしくお願いいたします。

ではさっそく本題に・・・

近年、不動産に対する投資・サラリーマン投資家といった方々が増えています。

そんな不動産オーナーの方が頭を悩ませるであろう「確定申告」

不動産所得の確定申告における注意点等を抜粋して、お届けしたいと思います。

まず不動産所得とは

不動産貸付等により生み出される所得を言うのですが、規模によっては雑所得とされることもあるのです。

そこで今回お送りするのは

不動産賃貸業における事業的規模とは？

（１）建物貸付けの場合の事業的規模の判断（所基26-9）

＜原則・実質基準＞

社会通念上、事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定する。

＜形式基準＞いわゆる５棟１０室基準

次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

① 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であること

② 独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること

（２）土地や駐車場等の貸付けの場合の事業的規模の判定

貸地、駐車場については、明確な規定は存在しませんが、実質基準は建物と同様の考え方、形式基準は建物の場合を参考に、貸地は５件を１室、駐車場は５台を１室と判定しています。したがって、貸地だけで事業的規模を満たそうとすれば５０件必要ということになります。

（３）５棟１０室基準を満たさないと事業的規模とはならないのか？

実務的には「５棟１０室基準」で判定することが多いのは、既述のとおりです。この基準を満たしていれば、よほどのことがない限り事業的規模を否定されることは無いと考えて問題無いです。

では「５棟１０室基準」を満たしていない場合、基準に満たないからと言って、断定的に事業的規模が否定されるわけではありません。

この場合は、実質基準の考え方に立ち戻り、事業的規模に該当する余地がないかを検討します。

裁決事例によれば、事業的規模の判定は①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の経歴・社会的地位・生活状況などを総合的に加味して判断すべきであるとしています。

ずらずらと堅いことを書きましたが、5棟10室基準というのがポイントになるということです。

次回は、では事業的規模か否かで何が変わるの？？についてお届けしたいと思います。

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