不動産投資~J-REIT~

みなさま、こんにちは。
今週も税理士法人ティームズのブログをご覧いただき、
ありがとうございます。

鬼滅の刃はアニメを堪能、
キングダムはコミック熟読(全巻所有のオ・ト・ナ)、
の前嶋です。


9月23日は秋分の日。
そして不動産の日でもあります。
ふ(2)どー(10)さん(3)はわかるのですが
なぜ9月?
秋は不動産取引が活発になるから、だそうです。

そこで今回のお題は不動産投資ついて、です。
不動産投資というと、王道は実物不動産投資!

まず投資対象になる(儲かりそうな)物件を探して
金融機関から融資を受けて
物件を購入して
(↑箇条書きですが、ひとつひとつが簡単ではありません)
毎月の家賃収入を得て(インカムゲイン)
不動産所得で申告して
売却益が出たら(キャピタルゲイン)
譲渡所得で申告して・・

まだまだ他にも
管理会社はどうする?
経理や税務はどうする?
・・・などなど

知識や経験がない初心者には難しいことがたくさん。

それでも、資産三分法
(資産を、現金預金・株式・不動産にわけて保有すること。
他の区分方法もあります)
にのっとり、不動産にも投資したいっ!
という場合に考えられるのが


REIT~不動産投資法人~への投資です。

REITとは
アメリカ発祥の「Real Estate Investment Trust」の略。
日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。


J-REITは法律上は投資信託ですが、証券取引所に上場されていて、
「不動産投資法人」という、会社のような形態をとっています。

そしてその不動産投資法人が、
投資家から集めた資金で
ビル・商業施設・ホテル等の不動産を購入、
賃貸収入や売却益をその投資家に分配するという仕組みです。

株式会社の株主総会にあたる「投資主総会」があり、
役員の選任などについて、投資家が意思を示すことができます。
つまり議決権行使が可能で
上場株式に投資するのと同じように不動産に投資できるのです。

なので「あくまでも家賃収入が目的で資産価値の変動は避けたい」
という方には向きません。
 
●上場株式と共通する部分は
・証券口座で買付・売却する
(余談ですが、証券口座では「購入」という表現は使いません)
・値動きがリアルタイムにわかり、売買が容易 
(証券口座の登録内容によってはネットで即時に可能)
・売却損の際は損益通算や繰越控除が可能
・特定口座やNISA口座に預入可能

●上場株式との相違点は
・「株」ではなく「投資口」、と表現するため数え方も「1株」ではなく「1口」
・配当控除は適用できない
(投資法人は、利益の90%以上を分配することでで法人税がかからないため
 配当控除の趣旨である二重課税の排除が必要ないのです。)
 

そして投資家に交付される「お知らせ」に記載されている内容で「?」なことが。
REITの分配金(株式でいう「配当」)の受取方法も上場株式と同様なのですが
分配金が2種類に分かれていることがあるのです。

●まずは通常の利益分配金等
(厳密にいうとこの中身は2種類ですが、詳細は割愛させていただきます)
取り扱いは上場株式の配当と同じで、配当所得です。

●もうひとつはその他の利益超過分配金
これは、出資剰余金から支払われるもので
株式会社でいう資本剰余金の配当に相当し、配当所得ではなく
譲渡収入みなされます

自分が買付した金額「取得価額」によって、譲渡損か譲渡益か、が変わります。
これをみなし譲渡損益といいます。

その計算は
① みなし譲渡収入金額=その他利益超過分配金
 投資口の譲渡原価=
   分配前の取得価額×純資産減少割合
           (投資法人からのお知らせに記載されています)
 みなし譲渡損益=①-②
 
たとえば、
1口を140,000で買付した銘柄について、
226円のその他利益超過分配金があり、
純資産減少割合が0.002だとします。
① 226
② 140,000×0.002=280
③ 226-280=△54

つまり1口あたり54円のみなし譲渡損になります。

そして、取得価額も変わります。
上記の例で計算すると
140,000-280=139,720円が新しい取得価額です。
 
特定口座では、この取得価額の調整は自動で行われますが
一般口座で取引している場合は自分で調整する必要があり、
みなし譲渡益が発生した場合にも申告が必要です。

※この例では分配前の取得価額が113,000円未満の場合は
みなし譲渡益が発生します。
 
以上、個人の方を対象としてご紹介しました。

配当所得、譲渡所得、
申告などについてわかりにくい・・・という方は

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  • 2021年9月24日

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