みなさま、こんにちは。 今週も税理士法人ティームズのブログをご覧いただき、 ありがとうございます。 鬼滅の刃はアニメを堪能、 キングダムはコミック熟読（全巻所有のオ・ト・ナ）、 の前嶋です。 9月23日は秋分の日。 そして不動産の日でもあります。 ふ（2）どー（10）さん（3）はわかるのですが なぜ9月？ 秋は不動産取引が活発になるから、だそうです。 そこで今回のお題は不動産投資ついて、です。 不動産投資というと、王道は実物不動産投資！ まず投資対象になる（儲かりそうな）物件を探して 金融機関から融資を受けて 物件を購入して （↑箇条書きですが、ひとつひとつが簡単ではありません） 毎月の家賃収入を得て（インカムゲイン） 不動産所得で申告して 売却益が出たら（キャピタルゲイン） 譲渡所得で申告して・・ まだまだ他にも 管理会社はどうする？ 経理や税務はどうする？ ・・・などなど 知識や経験がない初心者には難しいことがたくさん。 それでも、資産三分法 （資産を、現金預金・株式・不動産にわけて保有すること。 他の区分方法もあります） にのっとり、不動産にも投資したいっ！ という場合に考えられるのが ＲＥＩＴ～不動産投資法人～への投資です。 ＲＥＩＴとは アメリカ発祥の「Real Estate Investment Trust」の略。 日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。 J-REITは法律上は投資信託ですが、証券取引所に上場されていて、 「不動産投資法人」という、会社のような形態をとっています。 そしてその不動産投資法人が、 投資家から集めた資金で ビル・商業施設・ホテル等の不動産を購入、 賃貸収入や売却益をその投資家に分配するという仕組みです。 株式会社の株主総会にあたる「投資主総会」があり、 役員の選任などについて、投資家が意思を示すことができます。 つまり議決権行使が可能で 上場株式に投資するのと同じように不動産に投資できるのです。 なので「あくまでも家賃収入が目的で資産価値の変動は避けたい」 という方には向きません。 ●上場株式と共通する部分は ・証券口座で買付・売却する （余談ですが、証券口座では「購入」という表現は使いません） ・値動きがリアルタイムにわかり、売買が容易 （証券口座の登録内容によってはネットで即時に可能） ・売却損の際は損益通算や繰越控除が可能 ・特定口座やNISA口座に預入可能 ●上場株式との相違点は ・「株」ではなく「投資口」、と表現するため数え方も「1株」ではなく「1口」 ・配当控除は適用できない （投資法人は、利益の90％以上を分配することでで法人税がかからないため 配当控除の趣旨である二重課税の排除が必要ないのです。） そして投資家に交付される「お知らせ」に記載されている内容で「？」なことが。 REITの分配金（株式でいう「配当」）の受取方法も上場株式と同様なのですが 分配金が2種類に分かれていることがあるのです。 ●まずは通常の利益分配金等。 （厳密にいうとこの中身は2種類ですが、詳細は割愛させていただきます） 取り扱いは上場株式の配当と同じで、配当所得です。 ●もうひとつはその他の利益超過分配金 これは、出資剰余金から支払われるもので 株式会社でいう資本剰余金の配当に相当し、配当所得ではなく 譲渡収入とみなされます。 自分が買付した金額「取得価額」によって、譲渡損か譲渡益か、が変わります。 これをみなし譲渡損益といいます。 その計算は ① みなし譲渡収入金額＝その他利益超過分配金 ② 投資口の譲渡原価＝ 分配前の取得価額×純資産減少割合 （投資法人からのお知らせに記載されています） ③ みなし譲渡損益＝①－② たとえば、 1口を140,000で買付した銘柄について、 226円のその他利益超過分配金があり、 純資産減少割合が0.002だとします。 ① 226 ② 140,000×0.002＝280 ③ 226-280＝△54 つまり1口あたり54円のみなし譲渡損になります。 そして、取得価額も変わります。 上記の例で計算すると 140,000－280＝139,720円が新しい取得価額です。 特定口座では、この取得価額の調整は自動で行われますが 一般口座で取引している場合は自分で調整する必要があり、 みなし譲渡益が発生した場合にも申告が必要です。 ※この例では分配前の取得価額が113,000円未満の場合は みなし譲渡益が発生します。 以上、個人の方を対象としてご紹介しました。 配当所得、譲渡所得、 申告などについてわかりにくい・・・という方は ご遠慮なく税理士法人ティームズにお問合せ下さい。
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