今年もやってきました繁忙期！
げっそり痩せる前に体力を蓄える為、ぜい肉を蓄えだした税理士法人ティームズの友松です。
アベノなんちゃらの影響かどうかは定かでは有りませんが、昨今より賃貸用中古物件の市場が賑わっております。
従前であれば、地主様の土地活用や相続対策で節税するということも多かったのですが、近年はサラリーマンオーナー様、副業としてのオーナー様が増えてきたように思います。
立派なビジネスとしての不動産経営です。
不動産経営モデルなどのお話しはその道のプロにお任せするとしても、中古物件購入時における税務上での問題点というのも色々あり、大きな問題としては「減価償却」があげられます。
減価償却といえば、資産の区分や種類ごとに法定耐用年数というものが設定されており、償却費を計算することになります。
土地は償却できませんが、建物は住宅用RC造で47年、木造住宅でも22年と長期間に渡る耐用年数、建物附属設備については概ね15年程度と設定されているのです。
中古物件取得の契約時において、今でも見受けられるのが、契約書上で土地や建物の金額が明確に区分されていないケースです。
そういった場合には「合理的と認められる価額をもって按分する必要」があります。
一般的には、土地と建物の固定資産税評価額などを用いて按分します。
また、中古とはいえ築年数の浅い物件で建物と附属設備が区分されていないケースもあります。
こういったケースでは、できるだけ契約書上で建物と附属設備を分けておくのが、節税に繋がります。
全体を建物として減価償却すればいいじゃないか？と思われるかもしれません。
たしかに長期的に言えば同じ費用計上額なのかもしれませんが、なるべく早く費用計上することで投資回収を図りたい・・・ですよね？
建物と附属設備は、上記のように耐用年数が違うだけでは無く、償却方法も異なります。
建物については、現在では定額法しか認められませんが、建物附属設備については定率法が適用できます。
建築時の請負契約等で明確に建築費が区分できる場合や、売主側でそういった資料が用意されておれば建物と附属設備の区分ができますので、その際にはぜひ契約書上でも明確に区分することをおすすめします。
税務に関する特殊な文言が多く、わかりづらいブログとなってしまいました。
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