確定申告応援ブログ③

前々回、不動産賃貸業における事業的規模とは？ において不動産所得となるか雑所得となるのかは

事業的規模が判断ポイントになると解説しました。

そして、前回事業的規模か否かで何が変わるの？？パート１ として

① 青色申告特別控除

② 青色事業専従者給与の支給

③ 資産損失の計上

④ 小規模企業共済の加入

をお送りしました。

今回お送りするのは、

事業的規模か否かで何が変わるの？？パート２

引き続き⑤～⑦についてお届けします。

⑤ 収入計上基準

最近では、契約当初に数年分の家賃を前受けする制度があります。

不動産オーナーとしては初期投資である建築費に充当することで初期負担が少なくなるのが魅力的なのですが、これはいつの時点で収入計上すべきなのでしょうか？

所得税においては、賃貸料等の収入金額は、原則として契約上の支払日に収入計上することになっています。例えば、１１月分家賃を１０月末までに支払う契約になっていれば、それは１０月に収入計上するわけです。

ただし、その不動産貸付けを事業的規模で行っている場合で、継続的な記帳に基づいて前受・未収の経理が行われている等一定の要件を満たせば、貸付期間に対応する部分の賃貸料を収入計上することができます（昭48.11.6直所2-78）。

・不動産所得を生ずべき業務にかかる取引について、その者が帳簿書類を備え付けて継続的に記帳し、その帳簿に基づいて不動産所得の計算をしていること

・その者の不動産等の賃貸料に係る収入金額のすべてについて、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法により所得金額を計算しており、かつ、帳簿上当該賃貸料にかかる前受収益又は未収収益の経理が行われていること

・その者の１年を超える期間にかかる賃貸料収入については、その前受収益または未収収益についての明細書を確定申告書に添付していること

(注)「不動産等の賃貸料」には、不動産等の貸付けに伴い一時に受ける頭金、権利金、名義書換料、更新料、礼金等は含まれない。

※１年以内の賃貸料の前受については、事業的規模に該当しなくても上記２つの要件を満たすことによって期間対応計算が可能となっています。

長々と書きましたが、では、一括で前受けした家賃の取り扱いを確認してみましょう。

事業的規模でない場合には原則通りの取り扱いとなる為、初年度に一括収入計上となります。

事業的規模であれば、上記の要件を満たせば、今年の期間に対応する部分だけ収入計上すれば良いことになりますね。

⑥ 貸倒損失の計上基準

滞納家賃の貸倒れがあった場合、事業的規模であればその貸倒れが発生した年に必要経費に算入します

事業的規模でない場合にはその収入計上した時に遡って収入を取り消すことになります（所法51②、所法64①）。

したがって、過年度に収入計上していて貸倒れがその翌年以降になった場合、その収入を取り消そうとすれば、更正の請求を行わなければなりません。

⑦ 延納の利子税が経費算入できる

あまり無いケースかもしれませんが、資金繰りの関係で、所得税を延納しておられる場合に利子税がかかります。

その延納にかかる利子税は、その不動産賃貸業が事業的規模で行なわれていれば、不動産所得の必要経費に算入することができます。（事業相当部分のみ必要経費になります）事業的規模でない場合には認められません。

いかがでしょうか？

２回にわたりお届けした事業的規模か否かで何が変わるの？？ですが、結構、重要なことが変わるんです！伝わりましたでしょうか

税金ってよくわからないことだらけだと思いますが、お客様には噛み砕いて説明し、ご理解いただきながら一緒に確定申告をしていきたいと思います。