歩道状空地の取扱いについて

もうすぐお盆ですね。弊社のお盆休みは8/11~8/15となっております。

 

お盆休みには、2年前に立てなかったウェイクボードに再挑戦しにいくこととなった税理士法人ティームズ友松です。

また返り討ちに会うのが目に見えておりますが・・・何より日焼けが怖い

 

さて皆さま歩道状空地というものをご存知でしょうか?

今回はその歩道状空地について相続税・贈与税申告における取扱いが変わったことをお知らせいたします。

<事案>

納税者は、下記のような土地の歩道状空地部分について「私道の用に供されている宅地」として当初申告を行なっておりました。

歩道状空地は市の開発行為等指導要綱に基づいて市道沿いにインターロッキング舗装(コンクリートブロックを石畳風に敷き詰めた舗装)を施し幅員2メートルの歩道の形態として整備されていました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

評価上悩ましい判断ではあったと思いますが、私道であるとして申告をされたのは、個人的には勇気ある申告だと思います。

 

ところが、税務署からいやいや全体を貸家建付地として評価しなさいと更正処分を受けたため、裁判で争われていた事案です。

 

<評価の違い>

貸家建付地であれば自用地としての評価額の82%(地域によって異なります)

私道(専ら特定の者の通行の用に供される場合)自用地としての評価額の30%

私道(不特定多数の者の通行の用に供される場合)評価しない=0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

図のように大きく評価に違いが生じるのです。

 

<判断>

原審では建築基準法等の法令上の制約がある土地ではなく、歩道状空地を要綱等に基づく指導によって被相続人が設置しているが、利用形態を変更することで通常の宅地と同様に利用することができる潜在的可能性と価値を有するから私道ではないと判断していました。

 

しかし最高裁では、道路としての利用状況や道路以外の用途への転用の難易等に照らし客観的交換価値に低下が認められるか否か等を考慮して減額の要否を決定すべきと判断

結果、私道であるとして、国税庁からお知らせが出ることとなったわけです。

 

国税庁「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱いについて

https://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/data/h29/takuchi/index.htm

 

<歩道状空地が私道共用宅地に該当する要件>

①都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備されたこと

②道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたもの

③居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されていること

 

この判示は過去に遡及して適用可能ですので、更正の請求をすることにより相続税の還付申告ができます。(法定申告期限等から5年まで)

思い当たる節のある方は、急いでご確認ください。

 

蛇足ですが、似たような性格を持つ「公開空地」については減額対象とはならないので、ご注意ください。

 

 

 

 

 

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貸家建付地の評価(空室有り!)

あっという間に暑い日が・・・、

いい天気だと「ゴルフ行ったら気持ちいいだろうな」「いや、行ったら行ったで暑いか・・・」

などと妄想している税理士法人ティームズの友松です。

 

今回は真面目な記事で「賃貸物件の空室期間と貸家建付地の評価」です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

貸家建付地については、聞いたことあるよ!という方も多いかと思います。

相続税申告の際に、アパート等賃貸物件の敷地は貸家建付地として評価します。

自用地としての評価を100%とすると、評価減を行なうわけです。

 ※貸家建付地の価額=自用地とした場合の価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

算式に下線を引きましたが、賃貸割合というもの皆さまご存知でしょうか?

全室賃貸中であれば賃貸割合は100%となり、全く問題ありませんが、中には空室となっているケースがあろうかと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

空室であった場合、賃貸割合をどう考えるのか・・・が今回のテーマです。

 

財産評価基本通達26には、賃貸割合は原則として、課税時期において実際に賃貸されている部分で算定するが、「継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない」という記載があります。

 

この一時的というのが曖昧なもので、次のような事実関係から総合勘案するものとされています。

 ①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものか

 ②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたか

 ③空室の期間、他の用途に供されていないか

 ④空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったか

 ⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないか

 

ここで考えたいのは、さすがに、④の「1か月程度」を形式的に適用する税理士さんは居ないと信じたいですが、基準が曖昧なことも事実です。

 

1か月で次の入居者が決まったら苦労しないというオーナー様の声が聞こえてきそうですが、最近の判例においては結構厳しいものが多いのも実情です。

 

×一時的と認められなかった事例

<裁決番号 平250052 裁決年月日 平260418>

この判例では、空室期間は最も長いもので8年間、最短のもので4か月だったものが一時的には当たらないとして裁決されています。

 

<裁決番号 平260043 裁決年月日 平270217>

この判例では、相続開始日から1年を経過してもいまだに賃貸されていない各独立部分が複数存在するほか、相続開始日後に賃貸された各独立部分についても相続開始日前後の空室期間は最短のものでも5か月を超える期間に及んでいるとして一時的には当たらないと裁決されています。

 

 

◎一時的と認められた事例

<裁決番号 平190025 裁決年月日 平200612>

空室期間は、短いもので2か月、長いもので1年11か月ではあるが、請求人は、当該空室について速やかに所要の手当てを施した上で不動産業者に入居者募集の依頼を行っているほか、築25年の当該共同住宅について定期的に補修等を施すなど、経常的に賃貸に供する意図が認められる。なお、当該共同住宅の近隣周辺にはマンション等の共同住宅が林立していることからすると、空室が発生したからといって速やかに新入居者が決定するような状況ではなかったことが認められる。また、当該共同住宅の各部屋の間取りも全室すべてが統一されたものであり、各室に対応した駐車スペースも確保されるなど、その形状は共同住宅としてのものにほかならない。加えて、被相続人は、相続開始日まで継続して当該共同住宅を賃貸の用に供し、不動産収入を得ていたことは明らかである。以上のことを総合して判断すると、当該空室は一時的に空室となっていたにすぎないものであると認められた

 

 

納税者の主張が認められた事例としては貴重な存在だと思います。

 

 

 

保守的な評価・申告とするか、積極的に評価・申告していくのか悩ましいところですね。

 

上記のように、明確にどの程度の期間までならばOKなのだという基準が無いことはもちろんですが、この裁決をベースとした判断資料は準備した上で、納税者である相続人へリスク説明をさせていただくことも肝要だと再認識した今日この頃です。

 

 

・・・賃貸割合というたった4文字の言葉ですが、たくさんの事情を考慮しないといけないことは伝わったかと思います。

 

ちょっと突っ込んだ内容のブログで、ニーズがあるのかどうかは正直無視した記事となりましたが、弊社の行なう業務の一端を垣間見ていただけるのではないかと自負しております。

 

 

 

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税制改正大綱(資産課税一番絞り)

ゴルフにて同じバンカーで何度も掘りつづけバンカーの底にはなんと!!!ビニールが張ってあることを突き止めた税理士法人ティームズ 友松です。心がポッキリ折れています。 

 

年の瀬も迫ってまいりましたが、弊社の大きなニュースとして代表社員税理士北井雄大による 「相続のことが たった1時間でわかる本」が発売されました!!!☆パチパチパチーッ☆

 

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そして、年の瀬といえば恒例平成 29 年度税制改正の大綱がH28.12.22閣議決定されました。
http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2017/20161222taikou.pdf
詳細は上記の財務省 大綱PDFがございますので、割愛(117ページもある・・・)

 

 

個人所得課税での配偶者控除の改正 増税!
  合計所得金額が 1,000 万円を超えると、配偶者控除の適用はできなくなります。
などなど、多岐にわたる改正が記されております・・・・・が!!!

 

やはり弊社代表の出版にあわせ、ここは資産課税に絞ってトピックス的なご紹介を致します。(宣伝の色が濃いのはスルーしてください!)

 

相続税又は贈与税の納税義務の見直し 増税!

 ものすごくほぐした表現になりますが、現行5年ほど外国に居住していれば国外財産に相続税がかからなかったものを10年にしますよ、という改正です。
 10年は・・・長いですよ・・・ 

 

居住用超高層建築物に係る課税の見直し 増税・減税両方!
 いわゆるタワーマンションによる節税が横行したために上層階と下層階の評価に差が生まれるようになります。

 

広大地評価の見直し 増税・減税(不明)
 広大地の評価について、現行の面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直すとともに、適用要件を明確化する。
  いまは情報が少なすぎますが、どのように明確化されるのか注目です。
   

 

取引相場のない株式の評価の見直し 表面上 減税
 類似業種比準方式について、見直しが行なわれますが、目玉となるのは以下のとおりです。
配当:利益:純資産の評価時比準割合を、現行1:3:1だったものが1:1:1となります。
今まで利益額を重視して評価していましたが、3つの比準要素が同じ割合となることで、利益がたくさん出ている会社の株式は今までの評価額に比べ改正後下がります。
(逆を言えば、あえて損失を出すことで評価額を下げる効果も薄まってしまいます)
  

 

以上4点が個人的に注目した改正点でしたので、皆様にお知らせいたします。

毎年のことなのですが、改正内容を含め、所員一同、日々研鑽に努めてまいります!

 

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相続税対象者増加による国税庁の取組み

猛暑日が続いておりますが、エアコンはこまめに電源を切るより付けっぱなしのほうが電気代が安いケースがあると最近聞いた税理士法人ティームズ 友松です。

 

これでオリンピックテレビ観戦も快適です(笑)

 

 

平成27年以後の相続から相続税の大改正により、基礎控除額が引き下げられ、申告すべき対象者が増えております。

 

 

国税庁においても相続税といったものを周知する為に以下のようなサイトを公開しているようです。

 

 

相続税・贈与税・事業承継税制関連情報

http://www.nta.go.jp/souzoku-tokushu/index.htm

《相続税の仕組みの分かりやすい解説》

《相続税の申告のおおよその要否を自動判定》

《相続税申告書の記載の仕方について、分かりやすく解説》

《相続税申告書作成時に確認~気を付けたいポイント~》

《相続税の申告手続のスケジュール》

 

税の計算の仕組みから誤りやすい事例集まであります。

さすが天下の役人様が作る資料とあり、非常に有用なものです。

 

 

「周知するサイト」を周知する取り組みも必要だと思いますね。

 

 

このようなサイトを見たからご自身で申告が行えるかというと正直困難ですし・・・

相続開始以前の相続税対策については教えてくれません。

 

 

当社では相続税の概算計算から、生前に行なえる対策アドバイス等も行なっております。

 

相続税申告も是非当社にお任せください。

 

 

 

 

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土地の価格

仕事はもちろん全力投球なのですが、ちょっと有休休暇を頂戴し遊びも全力投球した結果、体調を崩してしまうという税理士法人ティームズ 友松です。

いつまでも若いと思ってたらダメな年齢になったようで・・・・ 😥 

 

 

さて土地には色々な価格があるのは、みなさまご存知かと思います。

市場での売買価格は流通業者様や当事者間で決定するのは当たり前なのですが、公的なものでも地価公示や固定資産税評価額をはじめ路線価評価と様々なものがあります。

今回はそれぞれの概要や役割についてお伝えしたいと思います。

 

 

地価公示

 

地価公示は、地価公示法という法律に基づいて、毎年1月1日における標準地を選定・判定し公示されます。

第一条では目的として「この法律は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする。」と掲げられています。

正直、ブログを書くために初めて条文を見ました(笑)さすが法律・・・堅いですね。

 

固定資産税評価額

 

固定資産税・都市計画税の課税に適用されるのは勿論、登録免許税や不動産取得税の課税にも用いられます。

固定資産税評価額は、概ね地価公示価格の70%相当と言われており、評価替えは3年に一度行なわれています。

 

路線価(相続税評価額)

 

相続税や贈与税の計算において、財産評価する際には、この路線価を原則利用します。

路線価は道路に付されており、1平方メートル当たりの価格が表示されます。

路線価が設定されていない地域においては、評価倍率表というものがあり、固定資産税評価額を基に計算します。

路線価は、毎年1月1日を評価時点として計算され、国税庁からは今年の場合7/1に公表される予定です。

路線価は概ね地価公示価格の80%相当と言われております。

 

当社の業務においては路線価評価・固定資産税評価額を利用することが多いです。

しかしながら実際、相続税の申告の際には、路線価評価したものが、時価(実勢価格)と比して高くないのか?

個別事情に即した評価となっているのか?

これを判断する為にも、不動産鑑定士様のご協力を仰ぎ適正価格での申告を致します。

 

相続に関するご依頼についても是非、税理士法人ティームズへお申し付け下さい。

 

 

 

 

 

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共有物分割

今年の目標の一つに「迅速対応!」を掲げたにもかかわらず、繁忙期を前に挫けてしまいそうな税理士法人ティームズ 友松です。(挫けそうなだけで挫けませんよ!・・・きっと)
みなさま「共有物分割」ご存知でしょうか?

 

過去の相続等の事情により、不動産が共有持分となっているケースがあります。

親子やご兄弟で仲良く共有。

いい形ではあるのですが、世代交代は必ず起こります。

 

例えばある土地をご兄弟で1/2ずつ共有している場合で、一方が売りたい場合や、一方に相続が起こり、2世代間での共有となってしまい意思疎通がうまく量れない・・・などのケースが生じることとなります。

 

こういう時「共有物分割」が行なえます。

 

下の図のような感じです

 

 

 

 

 

 

エクセルで作った渾身の図です! 😳

半分ずつに分割できたので、めでたしめでたし。

 

では共有物分割の税の取り扱いはどうなるか??を考えてみましょう。

所得税基本通達33-1の6で次のとおり規定されております。

(共有地の分割)

個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があったときには、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う。

 

安心してください。    かかりませんよ。

 

でもちょっとまって下さい。

こんな場合はどうでしょう。

 

 

 

 

 

 

不公平ですよね?

 

面積は同じでも、兄Aは一方しか路線に面していない土地100㎡、弟Bは二方路線に面した土地100㎡となり、時価(評価)では明らかに弟Bが得をします。

このような分割はAからBへの贈与があったものとみなされ、Bに贈与税が課税されることとなります。

 

贈与税を回避するには、どうするのか?!

単純な面積分割ではなく、時価比率による分割をすれば解決できます!!

 

 

このように共有物分割にはいろいろなパターンが考えられることから、専門家へ相談されることをおすすめします。(ぜひ当社へご相談ください 🙂 )

 

 

 

 

 

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相続税の取得費加算

先日のゴルフで、タマゴを潰さないような柔らかいグリップを心掛けてみたところ、奇跡的に飛距離が伸びた気がした税理士法人ティームズ 友松です。

(更なるOB街道にいざなわれスコアが伴わないのは言うまでもありません)

 

今回のブログは 前半:マジメ 後半:愚痴(個人的な見解によるものです)で構成されておりますので、ご注意ください。

 
相続した不動産・有価証券・ゴルフ会員権などを相続開始後3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算上取得費に加算することが出来ます。

譲渡収入-(取得費+譲渡費用+取得費加算分)=譲渡所得

となるわけです。

この特例も、昨年お伝えしたとおり平成27年以降発生した相続の場合には取得費加算額が縮小されてしまいました。

相続で引き継いだ土地を譲渡した時の特例の改正

 

<改正の概要>

改正前:相続によって取得した土地等の全部の土地等に対応する相続税額が加算できた。

改正後:相続によって取得した土地等のうち譲渡した土地等に対応する相続税額しか加算できない。

 
先日当社にて相続税申告をした案件においては、平成26年12月の相続開始であった為、滑り込みセーフで相続税改正前の基礎控除・税率適用、相続税納税資金を考慮した譲渡や分割を行なうことで改正前の取得費加算をマックス適用することが出来ました。

今後は、上記の改正を踏まえ、相続が発生する前段階での譲渡も視野に入れた相続対策が必要となります。

 

ここからは愚痴コーナーとなります。

消費税の軽減税率を巡ったニュースも現在、マイナンバーやノーベル賞のニュースに埋もれている感は否めませんが、すごく気になります。

「インボイス」の導入を見送り、より簡素な方式の検討を急ぐとのことです。

あるニュースによると、自民党の谷垣幹事長は「麻生副総理兼財務大臣は軽減税率は面倒くさいと言ったが、『面倒くさいはいけない、煩雑だと言いなさい』と注意した」らしいですが、

 

正直・・・・・

 

 

 

 

面倒くさい・・・・です(笑)

 

 

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家族会議してますか?

盆休みに行った初挑戦のウェイクボードで立てず大きく落ち込んでいる税理士法人ティームズ友松です。

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(生意気にも親を差し置いて、初ウェイクで立つ息子の勇姿です 😳 )

 

 

 

 

お盆といえば、旅行!も多いかと思いますが、ご実家に帰省されたり、ご家族が帰ってこられたりした方も多いのではないでしょうか。

 

盆・正月ぐらいしか実家へ帰らない私ですが、反対を言えば盆正月だけでも親の顔を見に、孫の顔を見せに行きます。

 

現代社会においては、核家族化が進み、さらには独身貴族も多いこの時代なわけですが、盆・正月は、将来の相続についてご家族で話し合われる絶好の機会とも言えるわけです。

(我が友松家のように相続の心配が無いケースはさておき・・・)

 

皆様は、相続や相続対策についてご家族で話し合われましたでしょうか?

絶好の機会を逃されたという方は、ぜひ正月のチャンスは逃さないで下さいね。

 

お盆に限らず話し合いができた!!

話し合う前にちょっと聞いてくださいよ!!

よし専門家に相談しよう!!

・・・という方は是非とも当社へお申し付けください。

 

 

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預金口座の凍結

ゴールデンウィークも過ぎれば、あっという間に月末を迎える5月

休日が多すぎるのも、考えものだと感じる 税理士法人ティームズ 友松です。

 

さて、本日のお題は相続に関連したことなのですが、預金口座の凍結です。

凍結といいますのは、亡くなった方名義の預金からお金の引き出しはもちろん、入金さえも出来なくなってしまうことです。

 

急に夫を亡くした主婦のAさん。

葬儀はもちろん、これからの生活費が必要だということで、生前に夫から預金等の所在は聞いており、通帳やカード、印鑑を手にいざ銀行の窓口へ。

窓口の銀行員からは非情な一言が・・・

「相続手続きが終わるまで口座は凍結されます。」

 

凍結された口座から、いつになったら引き出せるのか。

まずは相続人を確定する作業が必要となります。

故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を集め、故人が本籍を移したことがあれば、その市区町村発行の戸籍謄本も必要となるわけです。

その上で、相続人全員での遺産分割協議により配分を決める。

配分が決まったら金融機関所定の用紙にまとめ、通帳や印鑑証明書などと一緒に提出する。

これでようやく口座の凍結が解除され、お金が引き出せるようになる。

 

手続きに手間取ったり、相続人同士が揉めたりして、半年近くかかる場合もあります。

一般的なご家庭でも大変な作業ですが、不動産オーナー等の個人事業主の場合どうでしょう。

賃料の振込先口座も凍結されてしまいます。

借入の返済や公共料金など各種引落しも出来なくなります。

遺産分割協議が順調に執り行われ賃貸物件を相続する人がきまれば、賃料振込先や引落し口座の変更を案内すればいいのですが、順調にすすんでもある程度の時間はかかるというケースがほとんどです。

そのため暫定的に、代表となる相続人を決めることで、賃借人には、被相続人が死亡し相続が開始したこと、今後の賃料については相続人間で代表相続人を選任したので、賃料の振込先を代表相続人宛にしてもらうよう依頼することになります。

 

相続税対策は必要が無い場合でも、遺族が円満に暮らし、スムーズに移行できるような相続対策は絶対必要ですね。

 

  

 

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  • 2015年5月22日

役員からの借入金と相続税爆弾

ゴールデンウィーク真っ只中の方も多いかと思います。

通勤電車も普段より空いていました。道は・・・混むのでしょうね

「大型連休は出掛けるといつもより混んでいる」を言い訳に、万年出無精な税理士法人ティームズの友松です。

 

ある長い歴史有る法人様のお話です。

貸借対照表を拝見しますと、代表者から多額の借入金が計上されています。

内容を伺いますと、報酬で利益配分を過剰に行ない、法人は赤字体質のまま。

資金繰りの都合上、設備投資や日々の経費立替え等により、徐々に徐々にと膨らんできた借入金だそうです。

 

しかしながら、法人の税務上の繰越欠損金はわずかしか有りません。

税務上の繰越欠損金は、現行ですと9年繰越、それ以前は5年~7年しか繰り越せず、切り捨てられてしまいます。

 

どうせ返してもらえないから・・・と代表者から法人に借入金を返さないでいいよと、債権放棄をしてもらうと法人は「債務免除益」という利益が発生し、税務上の繰越欠損金を超える部分に法人税等の負担が生じます。

債務が減るだけですから、納税資金にも困ります。

 

この代表者に万一相続が発生した場合、法人への貸付金という財産となりますので、相続税の課税対象にもなってしまいます。

表題の相続税爆弾という過激な表現はこれを指しています。

個人の保有資産状況にもよりますが、高い相続税(最高税率55%)をドカンと将来課税されてしまうのです。

 

こういった法人様。

特に資産保有や資産管理会社によく見られます。

 

 

社長!まずはこれから始めましょう!

 

一気に解決することは出来なくても、当社では、スケジューリングした解決方法を提案させていただきます。

 

 

 

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  • 2015年5月1日

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