中古不動産による節税と会計検査院の指摘

カメラを向けられると緊張でうまく笑顔が作れない税理士法人ティームズ友松です。

近頃の子は、イケてる角度なるものを把握しているそうです。みんな芸能人みたいですね。

 

 

税に携わる仕事をしていますと、あの手この手の節税スキームも貪欲に勉強していきたいものです。

一例として中古不動産を利用した節税スキームをご紹介します。

 

<中古不動産を利用した節税スキームの概要>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

現行の所得税法上、不動産所得や譲渡所得の違いを利用して節税することが可能です。

不動産所得の計算では、その賃貸収入から必要経費を控除した金額が所得となります。

必要経費の中には減価償却費が含まれます。

 

例えば木造の共同住宅であれば新築の場合22年で減価償却されますが、築20年の中古物件の場合6年で減価償却が可能です。

その結果、必要経費が収入を上回ることで、不動産所得はマイナスになります。

不動産所得は総合課税の範疇となっており、事業所得や給与所得と合算され所得税が計算されます。

日本は累進課税となっており、所得が高いと税率が高くなります。

最高税率は45.945%、住民税も含めると55.945%にも、のぼります。(強烈ですね)

 

よって大きく不動産所得でマイナスを出すことで多額の節税ができるわけです。

 

 

 

そして減価償却を十分にした後、売却することで今度は譲渡所得が発生します。

不動産の譲渡所得は上記の総合課税とは異なり、分離課税として税計算されます。

長期譲渡所得(5年超の保有)であれば、20.315%の納税で済むわけです。

 

そうして、最高約35%の節税を図れるわけです。合法的に・・・

(勿論、物件の購入時・売却時の不動産相場による損益やリスクは無視した単純計算となりますが)

 

日本の場合は、築20年も経過していれば、建物の価値は大きく低下すると言われていますが、 一転、海外に目を向けると十分価値ある建物が存在し、市場も安定しているという触れ込みはよく見かけます。

おそらく日本よりも地震などのリスクが少ないからでしょうが、海外中古不動産が人気のわけです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

興味深い資料として会計検査院による指摘事項をご紹介します。

<会計検査院の所見>

国外に所在する中古建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していないおそれがあると認められる。

 

こんな所見を国外に限ってなぜ出したのか・・・ これには恐らく、海外不動産の耐用年数を本当に変えたいという思いもあるのでしょうが、実際は違うのではないかと考えます。

物件取得時、日本国内に居住する人が海外へ移住することで売却するときには非居住者となります。

そうして、日本で所得税を節税したうえに売却時の20.315%すら納めない輩が続出しているのを何とかしたいのでしょう。

苦肉の策でしょうが・・・

 

 

日本には、超富裕層の節税を食い止めるのではなく、富裕層の海外流出をもっと違うアプローチで食い止めていただきたいものですね。

以上、よくある節税スキームと会計検査院による問題提起をご紹介しました。

 

 

 

 

 

 

 

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確定申告応援ブログ③


堅い記事担当となって3回目の投稿ですが、いつも書き出しに困る友松です。



前々回、不動産賃貸業における事業的規模とは? において不動産所得となるか雑所得となるのかは

事業的規模が判断ポイントになると解説しました。

そして、前回事業的規模か否かで何が変わるの??パート1 として

① 青色申告特別控除

② 青色事業専従者給与の支給

③ 資産損失の計上

④ 小規模企業共済の加入

をお送りしました。


今回お送りするのは、

事業的規模か否かで何が変わるの??パート2

引き続き⑤~⑦についてお届けします。


⑤ 収入計上基準

最近では、契約当初に数年分の家賃を前受けする制度があります。

不動産オーナーとしては初期投資である建築費に充当することで初期負担が少なくなるのが魅力的なのですが、これはいつの時点で収入計上すべきなのでしょうか?

所得税においては、賃貸料等の収入金額は、原則として契約上の支払日に収入計上することになっています。例えば、11月分家賃を10月末までに支払う契約になっていれば、それは10月に収入計上するわけです。

ただし、その不動産貸付けを事業的規模で行っている場合で、継続的な記帳に基づいて前受・未収の経理が行われている等一定の要件を満たせば、貸付期間に対応する部分の賃貸料を収入計上することができます(昭48.11.6直所2-78)。

・不動産所得を生ずべき業務にかかる取引について、その者が帳簿書類を備え付けて継続的に記帳し、その帳簿に基づいて不動産所得の計算をしていること

・その者の不動産等の賃貸料に係る収入金額のすべてについて、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法により所得金額を計算しており、かつ、帳簿上当該賃貸料にかかる前受収益又は未収収益の経理が行われていること

・その者の年を超える期間にかかる賃貸料収入については、その前受収益または未収収益についての明細書を確定申告書に添付していること

()「不動産等の賃貸料」には、不動産等の貸付けに伴い一時に受ける頭金、権利金、名義書換料、更新料、礼金等は含まれない。

年以内の賃貸料の前受については、事業的規模に該当しなくても上記つの要件を満たすことによって期間対応計算が可能となっています。


長々と書きましたが、では、一括で前受けした家賃の取り扱いを確認してみましょう。

事業的規模でない場合には原則通りの取り扱いとなる為、初年度に一括収入計上となります。

事業的規模であれば、上記の要件を満たせば、今年の期間に対応する部分だけ収入計上すれば良いことになりますね。


⑥ 貸倒損失の計上基準

滞納家賃の貸倒れがあった場合、事業的規模であればその貸倒れが発生した年に必要経費に算入します

事業的規模でない場合にはその収入計上した時に遡って収入を取り消すことになります(所法51②、所法64①)。

したがって、過年度に収入計上していて貸倒れがその翌年以降になった場合、その収入を取り消そうとすれば、更正の請求を行わなければなりません。


⑦ 延納の利子税が経費算入できる

あまり無いケースかもしれませんが、資金繰りの関係で、所得税を延納しておられる場合に利子税がかかります。

その延納にかかる利子税は、その不動産賃貸業が事業的規模で行なわれていれば、不動産所得の必要経費に算入することができます。(事業相当部分のみ必要経費になります)事業的規模でない場合には認められません。



いかがでしょうか?

2回にわたりお届けした事業的規模か否かで何が変わるの??ですが、結構、重要なことが変わるんです!伝わりましたでしょうか


税金ってよくわからないことだらけだと思いますが、お客様には噛み砕いて説明し、ご理解いただきながら一緒に確定申告をしていきたいと思います。




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確定申告応援ブログ②

堅い記事担当してはいますが、至ってノーマルと主張する友松です。


前回、不動産賃貸業における事業的規模とは? において不動産所得となるか雑所得となるのかは

事業的規模が判断ポイントになると解説しました。

今回お送りするのは、

事業的規模か否かで何が変わるの??パート1

不動産賃貸業の場合は不動産所得として課税されますが、やはり「事業的規模」なのか「事業的規模以外」なのかによって大きく7つ税の取り扱い等が変わります。そのうちの①~④についてお届けします。

① 青色申告特別控除

青色申告の10万円控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが、65万円控除は事業的規模の場合のみの適用となります。

[青色申告特別控除を65 万円受けるためには、複式簿記で帳簿を作る必要もありますので、市販の会計ソフト等で記帳して総勘定元帳を作成しておいて下さい]


② 青色事業専従者給与の支給

青色事業専従者給与は、「事業的規模」である場合に限って、必要経費算入が認められます。


③ 資産損失の計上

老朽化した賃貸物件を取り壊した場合、解体費用はもちろん必要経費に算入です。そして解体時点での未償却残高は資産損失として必要経費に算入しますが、ここで「事業的規模」が影響してきます。「事業的規模」に該当しない場合には、資産損失を計上して赤字を出すことはできません。「事業的規模」であれば多額の赤字を計上して、損失を3年間繰り越し、当面税金は発生しないかもしれません。この差は大きいです。


④ 小規模企業共済の加入

不動産をお持ちの資産家にとって、小規模企業共済は所得税と相続税の両面からの節税に役立つことから、非常に活用度の高い制度です。個人事業者が主な加入対象となりますが、不動産賃貸業の場合には事業的規模でなければ加入資格がありませんので注意が必要です。

今回は①~④についてお送りしましたが、同じ不動産投資でも税金計算上では全然違う!こともしばしば

次回は、では事業的規模か否かで何が変わるの??パート2として⑤~⑦をお届けしたいと思います。





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確定申告応援ブログ①

はじめまして、ティームズの堅い記事担当をします事務長の友松です。

以後よろしくお願いいたします。


ではさっそく本題に・・・


近年、不動産に対する投資・サラリーマン投資家といった方々が増えています。

そんな不動産オーナーの方が頭を悩ませるであろう「確定申告」




不動産所得の確定申告における注意点等を抜粋して、お届けしたいと思います。




まず不動産所得とは

不動産貸付等により生み出される所得を言うのですが、規模によっては雑所得とされることもあるのです。



そこで今回お送りするのは


不動産賃貸業における事業的規模とは?


(1)建物貸付けの場合の事業的規模の判断(所基26-9

<原則・実質基準>

社会通念上、事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定する。

<形式基準>いわゆる5棟10室基準

次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

① 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること

② 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること

(2)土地や駐車場等の貸付けの場合の事業的規模の判定

貸地、駐車場については、明確な規定は存在しませんが、実質基準は建物と同様の考え方、形式基準は建物の場合を参考に、貸地は5件を1室、駐車場は5台を1室と判定しています。したがって、貸地だけで事業的規模を満たそうとすれば50件必要ということになります。

(3)5棟10室基準を満たさないと事業的規模とはならないのか?

実務的には「10室基準」で判定することが多いのは、既述のとおりです。この基準を満たしていれば、よほどのことがない限り事業的規模を否定されることは無いと考えて問題無いです。

では「10室基準」を満たしていない場合、基準に満たないからと言って、断定的に事業的規模が否定されるわけではありません。

この場合は、実質基準の考え方に立ち戻り、事業的規模に該当する余地がないかを検討します。

裁決事例によれば、事業的規模の判定は①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の経歴・社会的地位・生活状況などを総合的に加味して判断すべきであるとしています。






ずらずらと堅いことを書きましたが、510室基準というのがポイントになるということです。


次回は、では事業的規模か否かで何が変わるの??についてお届けしたいと思います。




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