中古不動産による節税と会計検査院の指摘

カメラを向けられると緊張でうまく笑顔が作れない税理士法人ティームズ友松です。

近頃の子は、イケてる角度なるものを把握しているそうです。みんな芸能人みたいですね。

 

 

税に携わる仕事をしていますと、あの手この手の節税スキームも貪欲に勉強していきたいものです。

一例として中古不動産を利用した節税スキームをご紹介します。

 

<中古不動産を利用した節税スキームの概要>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

現行の所得税法上、不動産所得や譲渡所得の違いを利用して節税することが可能です。

不動産所得の計算では、その賃貸収入から必要経費を控除した金額が所得となります。

必要経費の中には減価償却費が含まれます。

 

例えば木造の共同住宅であれば新築の場合22年で減価償却されますが、築20年の中古物件の場合6年で減価償却が可能です。

その結果、必要経費が収入を上回ることで、不動産所得はマイナスになります。

不動産所得は総合課税の範疇となっており、事業所得や給与所得と合算され所得税が計算されます。

日本は累進課税となっており、所得が高いと税率が高くなります。

最高税率は45.945%、住民税も含めると55.945%にも、のぼります。(強烈ですね)

 

よって大きく不動産所得でマイナスを出すことで多額の節税ができるわけです。

 

 

 

そして減価償却を十分にした後、売却することで今度は譲渡所得が発生します。

不動産の譲渡所得は上記の総合課税とは異なり、分離課税として税計算されます。

長期譲渡所得(5年超の保有)であれば、20.315%の納税で済むわけです。

 

そうして、最高約35%の節税を図れるわけです。合法的に・・・

(勿論、物件の購入時・売却時の不動産相場による損益やリスクは無視した単純計算となりますが)

 

日本の場合は、築20年も経過していれば、建物の価値は大きく低下すると言われていますが、 一転、海外に目を向けると十分価値ある建物が存在し、市場も安定しているという触れ込みはよく見かけます。

おそらく日本よりも地震などのリスクが少ないからでしょうが、海外中古不動産が人気のわけです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

興味深い資料として会計検査院による指摘事項をご紹介します。

<会計検査院の所見>

国外に所在する中古建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していないおそれがあると認められる。

 

こんな所見を国外に限ってなぜ出したのか・・・ これには恐らく、海外不動産の耐用年数を本当に変えたいという思いもあるのでしょうが、実際は違うのではないかと考えます。

物件取得時、日本国内に居住する人が海外へ移住することで売却するときには非居住者となります。

そうして、日本で所得税を節税したうえに売却時の20.315%すら納めない輩が続出しているのを何とかしたいのでしょう。

苦肉の策でしょうが・・・

 

 

日本には、超富裕層の節税を食い止めるのではなく、富裕層の海外流出をもっと違うアプローチで食い止めていただきたいものですね。

以上、よくある節税スキームと会計検査院による問題提起をご紹介しました。

 

 

 

 

 

 

 

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  • 2017年11月13日

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