みなさん、こんにちは。
最近、私の朝の通勤路でもマンションが建設中ですが、ローンを組んでマンション・アパートを建設する動きが活発になっているとのこと。
相続税対策がちょっとしたブームですから、土地オーナーが節税に使い始めたためです。
「え？ ローンを組んで、遊休地にマンションを建てたら相続税の節税につながるの？」
そうなんです。相続税の節税につながるのです。
例えば、１億円の土地（遊休地）があった場合、何も対策せず相続が起こってしまうと、その土地はやはり１億円の評価額で課税されてしまいます。すなわち、１億円×税率です。
ところが、ローンを組んでマンション（建設費１億円相当）を建設した場合、土地の上に建物が建つので、それだけで土地の評価が下がります。その土地は建物が建ってしまったことで自由を奪われますからね。
また、建物は固定資産税評価額といって、建設費よりずっと割安で評価されます。
さらに、相続税の計算上、ローン１億円はマイナスの財産として相続財産から控除してくれます。
従って概算では、
土 地 約８，２００万円（元は１億円）
建 物 約４，２００万円（建物は実際の建設費よりずっと割安で評価）
ローン ▲ １億円（マイナスの財産として相続財産から控除）
となり、合計２，４００万円（８，２００万円＋４，２００万円－１億円）の評価額で課税されるだけです。何も対策しなかった場合に１億円に対して課税されるのと比較すると、その節税額はスゴイですよね。
ただ、少し懸念されるのは、マンション乱立でどこも空室率が割と高いということ。家賃収入が減少すればローンも返済できないので要注意です。
住宅メーカーが家賃収入を保証するケースもありますが、立地的に好条件に限るようです。
ローンを組んだマンション建設は大きな節税につながりますが、ブームだからと言って安易に行動を起こすとローン負担に押し潰されてしまいます。専門家に相談するなどして上手に節税しましょう。
もっとも、今回はローンを組んでマンションを建てることを前提として書きましたが、自己資金を使ってマンションを建てる場合も、当然に相続財産を減らすことができ、ローンを組んだ場合と同じ節税効果があります。
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